建設業許可を取得するためのポイントをご存じでしょうか。建設業では、建設業許可のことを正しく知っておかないと営業ができなかったり法律違反となったりする恐れがあります。ここでは建設業許可について、中でも建設業許可の賃貸借契約における注意すべきポイントや、工事を発注する際に必要となる工事請負契約書について解説するので、参考にしてみてください。

1　建設業許可とは

建設業には、ある一定の基準を超える仕事（請負工事）の場合は、行政機関から「建設業許可」を取得しなければならない、という営業許可制度が設けられています。ある一定の基準の一つに、1件あたりの建設工事の請負金額が500万円以上という項目があります。また、建設業の業種が「建築一式工事業」の場合は、建設業許可の1件あたりの請負金額の基準は1,500万円以上となります。

建築一式工事業とは建設業の29種類ある業種のうちの一つです。29種類の他には「土木一式工事業」や「電気工事業」等があります。

すなわち建設業許可の取得基準は、建設業29業種のうち建築一式工事業の場合は請負金額1,500万円以上となり、残りの28業種の場合は500万円以上ということになります。建築一式工事業の金額が高額となる理由は、建築一式工事業の内にそれ以外の28業種を含むためです。

なお、建築一式工事業の場合には、前述の1,500万円以上という金額以外にも、建築物が延べ面積150㎡以上の木造住宅である場合には金額に関わらず建設業許可が必要、という基準があります。

もし建築物が住居兼仕事場となる場合には、床面積の半分以上が住居であることをもって住居と見なすか否かの判断を下します。半分以上が住居であれば住居です。

なお、建築一式工事業における1,500万円以上、そして他の28業種における500万円以上という金額の基準は税込みの金額です。この税込み金額という扱いは、恐らく今後も変更されないことが予想されます。

ということは、仮に今後消費税の税率が上がることがあり、そして本当に税込みという扱いに変更が無い場合は、より少額の請負工事も建設業許可の対象になるということになります。

また、この建設業許可の基準となる金額は材料費を含んでいます。仮に工事発注者が材料を支給したとしても、その材料分の費用も工事費に含めなければいけません。

したがって、材料を別途支給扱いにして基準金額を超えないようにしても意味がない、むしろ悪質な建設業許可基準逃れと見なされる恐れがあります。

なお、単価契約の場合は工事全体の合計額を以て工事費として算定しなければいけません。単価契約とは事前の数量を予想することが難しい場合に、核となる単価を見積もる契約のことです。実際の支払い時には確定した数量により工事費を算出することになります。

建設業許可は、会社または個人事業主のいずれでも取得することができ、知事許可、（国土交通）大臣許可、また一般や特定、という種類に分かれています。知事許可と大臣許可の違いは営業所の数と所在地によります。営業所とは建設業を営む際の拠点となる場所のことです。

知事許可は、都道府県のいずれか一箇所にのみ営業所がある場合に該当します。すなわち、営業所が一つか複数かに関わらず、ある一つの都道府県のみにある（集約している）場合は知事許可の対象となります。大臣許可は、複数の都道府県にまたがって営業所が点在する場合に該当します。

さて、この営業所の扱いがこの記事におけるテーマの賃貸借契約に関わってくるところとなりますが、今は先に一般と特定の許可の違いを見ていきましょう。

まず特定（特定建設業許可）については、元請工事を受注して、その工事費用のうち4,000万円以上を下請けに発注する場合に対象となります。なお、業種が建築一式工事業である場合は、下請けに発注する金額の基準は6,000万円以上となります。

一般（一般建設業許可）は、上記の特定にあてはまらない工事である場合の建設業許可です。それでは次の章にて、建設業許可を取得する際に必要となる要件について見ていき、記事のテーマに近づいていきましょう。

2　建設業許可の取得に必要となる6つの要件とは

建設業許可を得るためには6つの要件を満たす必要があります。要件の1つ目は「経営業務の管理責任者である経験を有する常勤役員が在籍していること」です。ここでいう経営業務の管理責任者とは、会社にとっては例えば取締役となり、個人事業主にとっては事業主本人となります。

そして、経営業務の管理責任者である経験を有するとは、幾つか条件がありますが、代表例として、建設業の経営に関して5年以上取締役としての経験を有すること、というものがあります。このときの建設業とは、前述の29種類のうちいずれの業種でも構いません。

経験を有する、の部分の条件にはこれ以外にも、建設業の経営に関して5年以上の経営業務の管理責任者に準ずる地位にあること、というものがあります。この準ずる地位とは、例えば取締役に次ぐ営業本部長であったり、支店長の次ぐ副支店長であったり、事業主の配偶者であったりします。

なお実際には、ここで見た以上の細かい条件や上記の2つ以外の条件、また更に細かい条件がありますので、自分で判断せずに行政機関等に確認をするようにしてください。

6つの要件のうち2つ目は、営業所ごとに専任技術者がいることです。先に、この記事のテーマに深く関わるところになると述べた営業所ですが、改めて建設業における営業所とは、「本店または支店もしくは常時、建設工事の請負契約を締結する事務所」と定義されている場所を指します。

つまり、営業所とは、見積もりや契約の締結等の請負工事の根幹となる業務を行う、建設業上の中枢拠点ということになります。

営業所と見なされる具体的な規定には、営業をおこなうための電話、机、事務台帳等の事務所となる備品が備えられていること、看板や標識が設置されており外部から会社名が確認できること、自己所有、賃貸借等の営業所の使用権原を有すること等があります。

そして、この記事においては営業所であるためのより重要な規定として、「専任技術者」が常駐することというものがあります。専任技術者とは、一定の資格と実務経験を有しており、適切な契約内容とその契約を遂行できる役割を担う者のことです。

専任技術者は、請負契約に関する一連の業務や発注者との連絡を行うため、普段は建設現場に出ることはせず営業所に常駐をします。

そのため、営業所が複数ある場合は、営業所ごとに専任技術者を配置する必要があります。すなわち、建設業許可を得るためには、営業所を用意し、そしてその営業所ごとに配置する専任技術者を雇う必要があるということです。

専任技術者と、経営業務の管理責任者は同一人物であっても問題ありません。ただし、経営業務の管理責任者となるには実務経験が必要であり、専任技術者も同様に一定の資格と実務経験、そして営業所への常駐が必須となります。

専任技術者に求められる要件は、一般建設業か特定建設業かによって異なります。一般建設業の場合は、2級以上の建設機械施工管理技士や2級以上の建築士等の国家資格を持っていること、10年以上の実務経験があること、そして指定学科の卒業とその学歴に応じた実務経験があることが必要です。

特定建設業においては、一般建設業における要件を満たした上で、1級以上の建設機械施工管理技士や1級以上の建築士等の国家資格を持っており、2年以上の指導監督的経験があることが必要となります。

営業所については、賃貸借契約による物件でも可能ですが、賃貸借契約においては幾つかの気をつけるべきポイントがあります。そのポイントは次章で見ていくとして、今は建設業許可に必要な6つの要件の話を進めましょう。

建設業許可に必要な6つの要件のうち3つ目は「財産基盤が安定していること」です。この要件を満たすためには、直近の決算期における決算書にて貸借対照表の純資産の部が合計500万円以上であることを示すか、または500万円以上の金額の残高証明書の提示をすることが必要となります。

4つ目は「誠実に契約を履行すること」で、過去に建設業以外で不正行為を働いて営業許可の取り消しを受けていないこと、脅迫や詐欺等の犯罪行為を行っていないことが要件となります。

5つ目の要件は「欠格要件に非該当であること」です。欠格要件とは、過去に破産手続きを受けたにも関わらず復権を得ていないことや、過去に営業許可の取り消し経歴があること等です。また、禁固刑以上の経歴があることや暴力団の構成員であることも欠格要因に該当します。

6つ目の要件は、健康保険、厚生年金保険、雇用保険に加入していること、すなわち「社会保険に加入していること」となります。この要件は、令和2年10月の法改正によって新たに追加されました。

以上が建設業許可を得るための6つの要件となります。さて、それでは次に本記事のメインテーマである、営業所の賃貸借契約における注意ポイントを見ていきましょう。

3　建設業許可の賃貸借契約における注意すべきポイントとは

建設業では、一定以上の金額となる請負工事は建設業許可を得る必要があり、その建設業許可を得るための要件の1つは、営業所ごとに専任技術者を置くことです。

営業所は賃貸借物件でも構いませんが、賃貸借契約においては主に次に上げる4つの注意ポイントがあります。ポイントの1つ目は「賃借人の名義」です。賃借名義は、建設業許可を取得しようとする者でなければいけません。

このポイントは、個人事業主の場合は特に問題とはならないのですが、会社の場合は注意する必要があります。というのも、会社においては賃借人を会社名（法人名義）としておかなければいけないからです。社長や役員等の個人名義では要件を満たさないことになります。

ただし、会社において個人名義で賃貸借契約しているとしても、即不適合という訳ではありません。個人名義の場合は、会社名義で契約書を作り直すか、または法人名義による「使用承諾書」を貸主と取り交わせば良いのです。

しかし、どちらの場合でも賃主の同意や承諾を得る必要があります。また、この後に見る2つ目の注意ポイントも気をつけるようにしてください。

その2つ目の注意ポイントとは「賃貸借物件の使用目的」です。すなわち、その賃貸借物件が会社の事務所として、あるいは建設業許可を取得するための営業所となることがそもそも認められているか、ということです。

物件の使用目的が「事務所・店舗・営業所」であれば問題ありませんが、もし使用目的が「住居」となっている場合は、貸主に対して営業所とすることの使用承諾書の取り交わしの可否を確認する必要があります。

3つ目の注意ポイントは「賃貸借期間」です。賃貸借契約書における賃貸借期間が現状で有効期間内であれば問題ありませんが、使用期間を過ぎている場合、また使用期間内であっても、自動更新条項の有無を注意することが重要です。

契約書内に、貸主、借主共に自動更新であることに異議がないとする、という条項があるか確認しましょう。もし、それに該当する条項がない場合は、その物件は建設業許可の要件に当てはまらない可能性が高くなります。

最後の4つ目のポイントは、契約書に貸主、借主双方の押印があるか、すなわち「正しく契約が締結されているか」ということです。

契約書には押印があるのが当たり前と思われるかもしれませんが、中には貸主とは懇意であるために口約束で済ましていたり、正しく契約書が作成されていなかったりする場合があります。

また、契約書の日付が記入されていない場合も契約書としての効力に疑義が生じることになりますので、念のために確認をしておくと良いでしょう。

4　工事請負契約書とは

工事請負契約書とは、工事を請け負う会社(請負人)と工事を発注する会社(発注者)の間で交わされるものになります。工事請負契約書は、請負人が契約書に記載している工事を完成させることや、発注者が完成した工事に対する報酬を支払うこと、そして、それらを達成するために必要なルールを記載しています。契約書には、工事の概要や工期、工事費、支払条件など、契約を履行するために必要なルールが記載されています。

4-1　工事請負契約書の目的

工事請負契約書の目的が、工事に関するトラブルを防ぐことです。工事請負契約書があれば、双方の責任が明確となり、共通理解が図られ、工事が円滑に進みます。また、万が一トラブルが発生した場合でも、契約書に記載されている内容を基に解決することができます。

4-2　工事請負契約書は絶対必要なのか？

契約書を交わすことはトラブル防止の観点からすれば、絶対にすべき事項です。ただ、毎回契約書を交わすことは、負担にもなります。民法上では契約は書面でなく口頭でも成立すると定められています。

しかし、工事の場合は建設業法で工事請負契約書を書面で交わす必要が法律上で定められています。下記の条文より、工事においては、お互いが対等で公正かつ書面上での契約締結をする必要があります。工事請負契約書を締結しないことは不法行為となりますので、注意しましょう。

【建設業法】

○なぜ建設業法で工事請負契約書を書面で交わすことを定めているのか

建設工事は期間も長く、高額になるケースが多いです。高額になればトラブルは起こりやすく、期間が長ければ、延長した際の補償などはどうするのか等の問題もでてきます。建設業は、そのようなトラブルが起きやすい業種であるため、契約書が書面で必要なことを法律で定めています。

4-3　工事請負契約書の記載事項

記載事項は16項目あり下記の内容です。

記載事項は16項目あり下記の内容です。

※(5)(10)(13)については、該当がない場合は記載する必要がありません。

工事請負契約書については、国土交通省のホームページにテンプレートが公開されています。初めて工事請負契約書を作成する際はテンプレートを参考にしながらご自身の工事にあったものを作成しましょう。

4-4　注文書・請書により請負契約を締結する方法

毎回、工事請負契約書を作成することは面倒です。そこで、工事請負契約書を毎回作成するのではなく、注文書及び請負書を違いに交付することで、契約をする方法があります。実際の現場ではこの方法が一般的になります。2つのパターンがあり、下記のとおりとなります。2つの方法の違いは基本契約書を締結するのか、契約約款を注文書と請書に添付するのかが大きな違いとなります。

①基本契約書を締結している場合

基本契約書を結び、その後は注文書と請書を交わすことで工事をすることができます。

【注文書と請書に必要なこと】

※建設業法第19条第1項の内、上記で記載した以外の事項は、基本契約書の定めによることを記載する必要があります。

【基本契約書に必要なこと】

②基本契約書を締結していない場合

【注文書と請書に必要なこと】

※注文書には注文者の署名と押印、請書には請負事業者の署名と押印が必要になります。

【契約約款に必要なこと】

【共通事項】

4-5　工事請負契約書を書面で交わさない場合のリスク

工事請負契約書は建設業法で定められており、これを違反した場合は行政処分となります。国土交通省や都道府県からの指導、営業停止処分の可能性があります。また、これは建設業許可を得ていない場合でも行政処分の対象となります。建設業許可を得ている場合は、建設業許可が取り消される可能性もあります。建設業を営む上では致命的な傷になる他、契約を締結していない場合は、トラブルの原因にもなりかねないので、工事を施工する際は工事請負契約を必ず書面でするようにしましょう。

5　工事請負契約約款とは

工事請負契約書だけでは、その契約書の内容に不足があったときや不明な事項があった場合は、トラブルになりかねません。工事請負契約約款は、そのようなトラブルを防ぐために、工事請負契約書で定めていない詳細な内容を定めるための書類となります。

5-1　工事請負契約約款のテンプレート

中央建設業審議会が工事請負契約約款のひな形を公表しています。中央建設業審議会とは、建設業法第34条に定められており、国土交通省に設置された機関です。中央建設業審議会は建設工事を適正に行うために、建設工事の標準請負契約約款などを作成し、その実施を勧告しています。

○中央建設業審議会にて公表している標準請負契約約款

中央建設業審議会以外にも、民間(七会)連合協定工事請負契約約款委員会や住宅金融公庫、日本弁護士連合会等の機関も工事請負契約約款を公表しています。ご自身にあった工事請負契約約款を参考にしましょう。

5-2　テンプレートを使用する際の注意点

各機関の工事請負契約約款を紹介しましたが、そのまま使用することは注意が必要です。テンプレートとなりますので、細かい部分では違いがでてきます。工事内容や発注者、受注者にあったものを作成することがトラブルを防止することができます。また下記の事項は、特に注意すべき事項となります。

○損害賠償請求額を確認する

中央建設業審議会が公表している標準請負契約約款(第33条第2項)では14.6％の違約金を請求することを定めています。あくまで参考にする約款であるため、このパーセンテージが妥当であるかは一度検討するべきです。

【参考】民間建設工事標準請負契約約款(乙)第33条

発注者は、次の各号のいずれかに該当する場合は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。ただし、当該各号に定める場合がこの契約及び取引上の社会通念に照らして受注者の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。

○工期の延長の要件を明確にする

標準請負契約約款(第33条第1項)では、工事が遅延した際に損害賠償請求ができることになっています。工事の遅延は悪天候などの理由ややむを得ない理由でも発生する可能性があります。標準請負契約約款(第21条)では工事期間の延長する要件を定めていますが、「不可抗力によるとき又は正当な理由があるときは、工事の延長を求めることができる」とあります。工事の遅延は、発生する可能性も高いため、どのような場合に延長をするのか等の具体的な条件を定めておけば、トラブル防止につながります。

【参考】民間建設工事標準請負契約約款(乙)第21条

不可抗力によるとき又は正当な理由があるときは、受注者は、速やかにその事由を示して、発注者に工期の延長を求めることができる。この場合において、工期の延長日数は、受注者及び発注者が協議して定める。

5-3　印紙税

工事請負契約署は印紙税法で定められた課税文書です。印紙税法上の第2号文書(請負に関する契約書)に分類され、印紙税額は下記のとおりです。

記載された契約金額が

1万円未満	非課税
10万円以下	200円
10万円を超え50万円以下	400円
50万円を超え100万円以下	1千円
100万円を超え500万円以下	2千円
500万円を超え1千万円以下	1万円
1千万円を超え5千万円以下	2万円
5千万円を超え1億円以下	6万円
1億円を超え5億円以下	10万円
5億円を超え10億円以下	20万円
10億円を超え50億円以下	40万円
50億円を超えるもの	60万円
契約金額の記載のないもの	200円

6　まとめ

以上、建設業許可の賃貸借契約書における注意すべきポイントについて見てきました。ここで見た以外にも建設業許可には注意ポイントがありますので、行政書士への代行依頼も検討してみましょう。また、工事請負契約書を作成しないことは法律違反の上、トラブルに巻き込まれる可能性を高めます。工事をスムーズに進めるためにもきちんと作成することが大切です。